Жилье в ближнем Подмосковье дорожает сильнее, чем столичная «вторичка»

Те, кто планирует купить жилье с инвестиционными перспективами, неизбежно сталкиваются с двумя основными дилеммами: «первичка» или «вторичка», и Москва или Подмосковье.

Аналитическая группа компании Ikon Development установила, что за последний год недвижимость на вторичном рынке в столице подорожала менее чем на 5%. Столь же скромный прирост в цене характерен и для московских новостроек. В то же время квартиры на территории ближайших областных локаций стали дороже в среднем на 15%. Это делает их приоритетными кандидатами для инвестиций.

В 2022 г. потенциал вторичной московской недвижимости как подходящего актива для долгосрочного вложения средств был изрядно подорван. Каждый четвертый район (из 118) столкнулся с понижением стоимости квадратного метра. Еще столько же продемонстрировали рост в пределах 5%. В 33 локациях прайс поднялся на 5-10%, еще в 24 – от 10 до 20%. Только Очаково-Матвеевское, Котловка, Братеево и три центральных района – Таганский, Тверской и Мещанский – имели дело с ростом цен более чем на 20%.

Для наглядности необходимо сопоставить эти цифры с показателями городских округов, образующих Ближнее Подмосковье (первичное предложение). Из них только Долгопрудный и Котельники, которые суммарно содержат всего 3,5% в рамках взятой выборки, не дотянули до роста в 10%. В свою очередь крупнейшие хабы подмосковной недвижимости – Ленинский и Одинцовский городские округа – отметились подъемом цен на уровне 11,9% и 14,7%. Люберцы и Мытищи, на территории которых скопилось по 3 тыс. квартир и апартаментов, также завершили прошлый сезон со значительным приростом (12,5% и 19,9% соответственно). Отдельно следует коснуться такой локации, как Солнечногорск. Это один из наиболее динамичных локальных рынков ближнего Подмосковья. За прошлый год местная экспозиция расширилась в 2,5 раза, а средний ценник стал больше на 16,0%. В схожих масштабах выросли объемы химкинской недвижимости, но здесь подъем стоимости выражен слабее – плюс 11,7%. В Балашихе квартиры подорожали за год на 17,0%, в Красногорске – на 20,9%, в Подольске (где предложение сводится к нескольким десяткам лотов) – на 25,8%.

Для понимания реального инвестиционного потенциала эксперты Ikon Development взяли для изучения динамику цен в более отдаленной ретроспективе. Они проанализировали, как изменилась стоимость вторичного жилья в московских районах с 2018 г. Лишь в трех локациях (из 118) цена квадратного метра (Хамовники, Арбат, Очаково-Матвеевское) поднялась более чем в два раза. Близкие величины характерны для районов Беговой (САО), Гольяново (ВАО), Хорошево-Мневники (СЗАО) и Северный (СВАО). В 29 районах зафиксирован рост на уровне 75-90%. Половина всех районов внутри МКАД отметилась прибавкой в размере от 50% до 75%. Наконец в 22 районах подъем цен на «вторичку» ограничился всего 25-50%. Для сравнения за тот же период в жилом массиве «Новый Зеленоград» (городской округ Солнечногорск), который по объему предложения равен среднестатистическому московскому району, прайс квадратного метра увеличился в 2,7 раза. Эти цифры – далеко не исключение для региона. Более чем двукратный рост на недвижимость в новостройках зарегистрирован в Солнечногорске, Подольске, Люберцах, Мытищах, Одинцово, Балашихе и окрестностях Видного, то есть в 7 из 11 городских округах ближнего Подмосковья. Вплотную к этой группе примыкает Красногорск, где средний размер чека почти удвоился за последние пять лет.

«Рынок подмосковных новостроек отличается куда большим разнообразием вариантов для инвестиций, чем, скажем, московская «вторичка». Последняя даже при благоприятном развитии событий будет терять свою аудиторию и слабеть в плане ликвидности. Большая часть предложения на вторичном рынке близка к тому, чтобы устареть морально. Она исчерпала свой потенциал роста. При этом жилые комплексы на территории ближнего Подмосковья за счет комфортного порога входа и относительно низкой ценовой базы уже показали хороший прогресс в стоимости. В дальнейшем этому также будет способствовать запуск новых объектов социальной и транспортной инфраструктуры», – полагает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.