Сегодня вторник, 31.03.2020: публикаций: 5524
Аналитика. Опубликовано 25.04.2018 19:20  Просмотров всего: 32350; сегодня: 3.

Тенденция изменения проектов комплексного освоения территории на этапе реализации

Тенденция изменения проектов комплексного освоения территории на этапе реализации

Сегодня изменение проекта на этапе реализации и даже после ввода первых очередей — явление распространенное. Ведь зачастую такой подход становится единственной возможностью для застройщика выполнить свои обязательства перед дольщиками, передав квартиры по ДДУ «в срок и надлежащего качества». С другой стороны, коррективы вызывают неоднозначную реакцию на перемены у жителей уже построенных домов. Одну из самых дискуссионных рыночных тенденций сегодняшнего дня обсудили представители застройщиков, инвесторов и СМИ на пресс-конференции «Изменение проекта комплексного освоения территорий. Предпосылки, факты, результаты».

После кризиса в конце 2014 года ситуация на рынке недвижимости сильно изменилась. Существенно увеличилась себестоимость строительства, причем не только в проектах премиального и бизнес-класса, где доля импортных материалов традиционно высока, но и в жилых комплексах сегментов «комфорт» и «комфорт-плюс». Усугубило ситуацию активное освоение промзон, повлекшее увеличение объема предложения на рынке новостроек. Платежеспособный спрос при этом остается стабильным, что провоцирует стагнацию, а в ряде случаев и снижение цен на недвижимость.

«Безусловно, застройщики, которые начинали реализацию своих проектов до кризиса, ориентируясь на ту, более позитивную конъюнктуру рынка, столкнулись с серьезными трудностями. И та финансовая модель стройки, которую девелопер закладывал еще до кризиса, сейчас зачастую не актуальна», — отмечает Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. — Поэтому сегодня для того, чтобы успешно завершить строительство девелоперам приходится оптимизировать проекты».

Наиболее распространенные пути оптимизации: замена класса материалов, привлечение менее профессиональных подрядных компаний, сокращение предусмотренных проектом наполнения дворового благоустройства и качества отделки мест общего пользования. Второй вариант решения, позволяющего нивелировать рост издержек, — увеличение доходной составляющей проекта, характерен для проектов комплексного освоения территорий. При этом наиболее лояльный путь оптимизации проекта как для застройщика, так и для покупателей — увеличение жилой застройки. Некоторыми из обещаний приходится пожертвовать, но в конечном итоге они позволяют девелоперу выполнить обещания глобальные: свои обязательства по качеству, темпам строительства, соответствия параметров построенного дома декларируемым в ДДУ.

Опытом оптимизации проекта поделились представители девелопера Sezar Group на примере проекта ЖК «Рассказово», реализация которого ведется с 2014 года. «Рост издержек вследствие кризиса 2014 года обострил вопрос экономической рентабельности, поставив компанию перед необходимостью поиска решения, которое позволит выполнить обязательства перед покупателями. Было важно выдержать гарантированное качество продукта — архитектуры, отделки МОП, благоустройства территории, — сохранив при этом положительным финансовый баланс проекта. Решением стал отказ от офисно-гостиничной недвижимости и строительство дополнительного объема жилой».

Так, при реализации изменений в Sezar Group исходили из трех принципов: сохранение класса ЖК, минимизация изменений для тех, кто уже приобрел квартиру в первой очереди, а также «компенсационный принцип»: неизбежные отрицательные критерии компенсировать позитивными. В итоге из 84 «потребительских» параметров проекта изменились 8, причем 6 из них – в лучшую сторону. Так, дополнительные дома, этажность которых выросла, будут располагаться на границе участка, а благодаря каскадной архитектуре высотные секции максимально удалены от уже построенных домов. Отказ от офисно-гостиничной составляющей позволит исключить неконтролируемый трафик «случайных лиц» на огороженной территории комплекса. А увеличение объема жилья повлекло за собой увеличение социальной инфраструктуры, в расчете на каждого жителя коэффициенты обеспечения местами в детских садах, школах и поликлиниках выросли на 25-45%.

В заключении эксперты сошлись во мнении, что внесение изменений в проект в ходе его реализации — это решение, к которому в той или иной степени приходится прибегать большинству девелоперов. И оценили эту тенденцию, скорее как положительную: эффективные проекты, ориентированные на реалии сегодняшнего рынка, становятся более сильными и конкурентоспособными. Долгосрочные проекты обязаны эволюционировать «в ногу со временем», отражать изменение рыночной конъюнктуры и потребительских тенденций. Позиция «игнорировать изменения» приводит к куда более значительным последствиям в виде замороженных строек.


Ньюсмейкер: Sezar Group — 31 публикация. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Сайт: sezar-group.ru
E-mail: j.rodary@mail.ru
Поделиться:
Ваше мнение
Как пандемия коронавируса сейчас реально отражается на бизнесе или виде экономической деятельности которые вы ведете или которых касаетесь?
 Существенно негативно
 Скорее негативно
 Пока никак
 Скорее позитивно
 Существенно позитивно
Предложите опрос