Разнообразие планировок – новый тренд на рынке недвижимости

Наличие в одном жилом комплексе десятков типов жилья – от мини-студий до просторных многокомнатных или двухуровневых квартир – перестало быть атрибутом дорогих новостроек. Как изменилась квартирография новых проектов на рынке массового жилья, рассказали эксперты компании «Метриум Групп».
По данным компании «Метриум Групп», по итогам 3 квартала 2017 года на первичном рынке массового сегмента Москвы было представлено 20740 квартир в 68 жилых комплексах. В конце аналогичного периода 2012 года число лотов в новостройках эконом- и комфорт-класса составляло 3450, а продажи велись в 21 жилом комплексе. Таким образом, за 5 лет объем предложения недорогого жилья увеличился в 6 раз, а количество жилых комплексов, представленных на рынке, в 3,2 раза.
Постоянно растущая конкуренция вынуждает девелоперов повышать уровень своих проектов по всем направлениям. Одним из факторов, позволяющим привлечь внимание покупателей, является разнообразие планировочных решений.
Типовые панельные дома популярных серий, превалирующие на рынке массового жилья в начале нулевых годов, не могли похвастаться большим количеством планировок. Как правило, покупателям жилья в новостройках приходилось выбирать одно-, двух- или трехкомнатное жилье всего из двух-трех вариантов. Так, в 2012 году доля панельных корпусов на рынке массового жилья составляла 42%. При этом 55% из них приходилось на дома серии П-44Т. В новостройках этого типа был представлен всего один тип планировки «однушек» и два вида «двушек».
За прошедшие годы ситуация изменилась и ассортимент самого доступного жилья заметно вырос. В настоящее время квартирография большинства жилых комплексов, представленных на первичном рынке, включает в себя до нескольких десятков видов планировочных решений. Во многих новостройках жилье сдается без внутренних перегородок с так называемой «свободной планировкой». Однако любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. При отступлении от этого плана, владельцы недвижимости должны не просто возвести межкомнатные перегородки, но и согласовать все изменения с соответствующими организациями. Заниматься этим хотят далеко не все. Поэтому большинство покупателей ищут на первичном рынке подходящую квартиру, не требующую «переделки».
«Планировка жилья занимает одно из ведущих мест в рейтинге покупательских предпочтений, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Если в квартирах будут маленькие кухни, узкие комнаты и неудобные коридоры, в условиях высокой конкуренции новостройку «не спасет» ни удачная локация, ни хорошая инфраструктура. Ограниченный выбор планировок также сужает аудиторию потенциальных клиентов. Даже если в целом проект понравится покупателю, но он не найдет в нем квартиру, подходящую по метражу и планировке, сделка не состоится. Поэтому в последние годы девелоперы уделяют вопросу организации внутреннего пространства квартир самое пристальное внимание. Увеличивается как диапазон площадей жилья, представленного в рамках одного проекта, так и количество видов планировок».
«В ЖК «Яуза Парк», строительство которого завершено, представлено 14 базовых вариантов планировочных решений от 42,6 до 99,8 кв. м, – говорит Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девеломпент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – Кроме того, имеются возможности как для объединения соседних планировок с увеличением площади, так и для трансформации отдельных квартир в квартиры большей комнатности без увеличения метража. Такие опции являются дополнительным инструментом расширения ассортиментной линейки и повышения ликвидности проекта».
В тех жилых комплексах столицы, строительство которых было начато в 2016-2017 годах, количество вариантов планировок может доходить до нескольких десятков. Например, в ЖК «Level Амурская» их более 20, включая жилье евро-формата. Минимальная площадь студии в проекте составляет 18 кв. м, а максимальная площадь трехкомнатной квартиры – 112 кв. м.
В третьей очереди городского квартала «Ривер Парк», строительство которой начато летом прошлого года, представлен 51 тип планировок квартир площадью от 30,9 до 146,4 кв.м. При этом среди них есть жилье с террасами площадью от 12 до 21 кв. м. Такой формат жилья встречается в редких случаях среди новостроек массового сегмента.
Аналогичный тренд в последние годы наблюдается и на рынках жилья Подмосковья и Новой Москвы. Например, квартирография ЖК «Новый Зеленоград» включает в себя более 50 планировочных решений, включая жилье евро-формата. «Как показывают наши опросы, возможность выбора жилья из множества вариантов является одним из решающих аргументов в пользу покупки для многих покупателей, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – В настоящее время в первом сданном и уже заселенном корпусе IV.04 продано 91% из 466 квартир».
Еще в одном популярном проекте, расположенном в Новой Москве – районе Новые Ватутинки – представлено жилье с 90 вариантами планировок. Наибольшее число из них приходится на самые востребованные у покупателей одно- и двухкомнатные квартиры – 39 и 40 типов планировок соответственно. Площадь «однушек» находится в диапазоне от 23,6 до 41,7 кв. м, а «двушек» – от 47,1 до 67,3 кв. м.
«Продолжительность цикла от разработки проекта жилого комплекса до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию составляет в среднем 3-3,5 года, – говорит Дмитрий Земсков. – За это время и доходы, и приоритеты покупателей меняются. Сегодня мы видим спрос на планировки, в которых жилые и подсобные помещения используются более рационально, тогда как площади проходных зон (коридоров и холлов) сокращаются. В частности, это отразилось в уменьшении среднего метража приобретаемой квартиры в Москве, который за три последних года снизился на 3 кв.м. и сейчас составляет немного менее 60 кв.м. И всё же, несмотря на жесткую конкуренцию за бюджет покупки, эта величина не может опускаться ниже определенного уровня, за пределом которого нельзя создавать комфортные условия проживания в квартире. Поэтому увеличение числа продуктовых решений в новых проектах неизбежно».
«Рынок недвижимости достаточно инертен, – резюмирует Мария Литинецкая. – Как правило, с момента появления уникальных «фишек» до их внедрения в большинстве жилых комплексов определенного ценового сегмента, проходит несколько лет. В настоящее время новостроек, в которых предлагается несколько десятков видов планировок квартир, не так много. Однако, постепенно этот тренд «набирает обороты», так как от разнообразия планировочных решений в выигрыше оказываются как продавцы, так и покупатели недвижимости. Девелоперам это позволяет существенно расширить аудиторию потенциальных клиентов. А покупатели имеют возможность приобрести ту квартиру, которая максимально соответствует их представлениям об идеальном жилье, не переплачивая за лишние метры. Поэтому через несколько лет наличие в одном проекте десятков типов квартир может стать новым стандартом на рынке массового жилья».