Активность россиян и граждан СНГ на рынке недвижимости Египта: итоги 2009 года

Международное агентство недвижимости Gordon Rock совместно с MYREDSEA GROUP – египетской Инвестиционно-строительной компанией – опубликовали Аналитический отчет об активности покупателей из России и стран СНГ на рынке недвижимости Египта в 2009 году. В соответствии с проведенным исследованием, россияне и граждане стран СНГ по итогам 2009 года остались лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Египте. На долю покупателей из России и стран СНГ пришлось 45% сделок, на англичан - 35%, на немцев, итальянцев и скандинавов – 20%.

До 2006 года англичане составляли 80% иностранных покупателей, остальная Европа - 20%. Часто англичане покупали здесь недвижимость вообще без визита: платили деньги в Великобритании и потом приезжали посмотреть, что же они приобрели. Многие вообще не приезжали, а просто перепродавали свою недвижимость. Покупателей египетской недвижимости из России было так мало, что никакого влияния они на ситуацию на рынке не оказывали. Но с 2006 года все резко изменилось. Англичане и другие европейцы не стали покупать меньше, но покупатели из России и стран СНГ – появились как-то сразу, масштабно и бескомпромиссно. До россиян дошла информация о редкой дешевизне местных квартир и многие бросились покупать. Дальше - как снежный ком – друзья приглашали друзей, знакомые – знакомых. Поэтому не случайно, что покупатели из России и стран СНГ в последние 2-3 года вышли на лидирующие позиции.

Наибольшей популярностью у покупателей из России и стран СНГ пользуется недвижимость в Хургаде. Хургада наиболее приспособлена для жизни россиян и жителей стран СНГ, имеет всё необходимое для постоянного проживания : безопасность, аэропорт, 3 русских школы, персонал в магазинах очень хорошо знает русский язык. Спрос на недвижимость Египте в 2009 году составил: Хургада – 65% запросов, Шарм-Эль Шейх – 20%, Каир, Сафага, Александрия - 15%.

Основные причины приобретения недвижимости в Египте у покупателей из России и стран СНГ таковы: 50% - для отдыха на море, 30% - инвестиционное вложение в недвижимость, 20% - для постоянного проживания. При этом причины приобретения недвижимости в Египте за последние несколько лет изменились очень сильно. 2-3 года назад доля инвестиционных покупок была существенно выше (более 55% сделок). Нередко россияне приобретали по 5-10 квартир для последующей перепродажи и зарабатывали на этом большие деньги. Например, стоимость земельного участка под застройку дома за последние 3 года увеличилась в 10 раз. Сейчас на рынке в основном - конечные покупатели, то есть те, кто покупает для себя, как второй дом на зиму или для своих родителей-пенсионеров. Поэтому несколько лет назад большую часть сделок делали состоятельные инвесторы, а теперь основная масса покупателей – с бюджетом до 30-40 тыс.долларов.

По оценкам Gordon Rock и MYREDSEA GROUP, структура спроса среди россиян и жителей СНГ распределилась по ценовым сегментам следующим образом: 80% - эконом-класс (стоимость до 40.000 долларов), 15% - средний (стоимость до 100.000 долларов), 5% - элитный (стоимость до 1 млн.долларов). В 2009 году спрос сместился в сегмент дешевых квартир (до 40.000 долларов). Сегодня в этом бюджете первичный рынок предлагает студии и односпальные апартаменты площадью 30-60 м2 в 400-900 метрах от моря и пляжа.

Средняя стоимость недвижимости в Египте в конце 2008 – начале 2009 года снизилась на 20-25%, а в некоторых проектах дисконт при продаже доходил до 30-40%. Но во 2-м полугодии 2009 года цены оставались стабильными, более того - в некоторых проектах застройщики подняли цены на 20-30% от минимального уровня. К тому же, несмотря на мировой финансовый кризис, стоимость земли в Египте в 2008-2009 годах не снижалась и осталась стабильной – на докризисном уровне.

Структура спроса россиян по типам недвижимости в Египте: апартаменты – 70% спроса, дома и виллы - 15%, земельные участки - 5%, коммерческая недвижимость - 10%.

По оценкам Gordon Rock и MYREDSEA GROUP, география российского спроса распределилась следующим образом: 45% потенциальных покупателей – москвичи, 20% - петербуржцы, жители Поволжья – 20%, сибиряки и уральцы –10%, 5% - жители остальных регионов России.

В Египте ипотека для иностранцев недоступна. Чтобы получить доступ к ипотечному кредитованию, сначала необходимо "прописаться" в Египте, то есть купить квартиру или виллу. Далее - получить резидентную визу, и вот тогда можно идти в банк за кредитом. Кредиты выдаются в размере до 70% от приобретаемой недвижимости под 13-14% годовых в местной валюте при наличии залога.

При этом рассрочку на свои объекты предлагают практически все египетские застройщики. Рассрочка – беспроцентная, а продолжительность рассрочки зависит от степени готовности объекта. На готовые объекты рассрочка - до 1 года, а в случае приобретения недвижимости на стадии строительства рассрочка составляет от 2 до 5 лет. Как правило, покупателю необходимо оплатить минимальный депозит в размере 15-20% от полной стоимости объекта недвижимости, а остальная часть суммы подлежит выплате равными долями в течение срока действия рассрочки.

В сегменте коммерческой недвижимости наиболее популярными направлениями инвестиций у россиян являются: 70% - гостиничная недвижимость, 10% - торговая недвижимость и недвижимость, связанная со сферой услуг, 20% - жилая недвижимость и офисы под сдачу в аренду.

Президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель комментирует результаты исследования: «Египетский рынок недвижимости последние несколько месяцев показывает уверенную динамику вверх. Застройщики возобновили строительство приостановленных ранее проектов. Важно заметить, что в сентябре 2009 года было объявлено о введении с 1 января 2010 года налога на недвижимость в Египте. Это, конечно, насторожило потенциальных покупателей. Но когда вышли все разъяснения и стало ясно, что налог надо платить, только если недвижимость стоит более 90 тыс.долларов – количество сделок стало быстро расти. Ведь квартир в бюджете до 90 тыс.долларов – 97%, т.е. абсолютное большинство объектов недвижимости не попадает под налогообложение».

Генеральный директор Инвестиционно-строительной компании MYREDSEA GROUP Владимир Колодезный сообщает: «Египетское направление в зарубежной недвижимости имеет огромный потенциал для роста и развития. Не ни одной страны, которая могла бы соперничать в Египтом по соотношению цена квартиры - качество жизни. Все, что есть сегодня на рынке зарубежной недвижимости – существенно дороже Египта и нередко не имеет тех преимуществ, который дает Египет: дешево, близко от России, 365 солнечных дней, теплое море, безопасность проживания, низкие коммунальные затраты, максимально легкий визовый режим, возможность ведения бизнеса, качественная инфраструктура, русские школы, дружелюбное население. Назовите, хотя бы одну страну, которую можно было поставить рядом?»