Сегодня четверг, 09.04.2020: публикаций: 5519
Новости. Опубликовано 06.07.2015 13:51  Просмотров всего: 680; сегодня: 1.

Говорим по существу: планировки с ошибками присутствуют во всех сегментах жилья

Говорим по существу: планировки с ошибками присутствуют во всех сегментах жилья

1 июля «БЕСТ-Новострой», Банк Москвы и Экспертный совет по инновациям НП «Гильдия управляющих и девелоперов» провели первые «Аналитические дискуссии» в обновленном формате. На мероприятии «Говорим по существу: о планировках и нестандартных квартирах» своим опытом поделились ведущие консультанты, проектировщики, архитекторы и девелоперы. Модератором выступила Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора журнала «Квадрум».

Особое внимание было уделено тому факту, что квартиры с неудачными планировками сегодня присутствуют в любом сегменте рынка – от эконом-класса до элитного. О том, почему это происходит и как избежать ошибок при проектировании жилых пространств, рассказал Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»:

«В большинстве случаев авторы проекта сперва разрабатывают архитектурную композицию, эскизный проект планировки территорий, генплан застройки, а уже впоследствии – создают планировочные решения. При данном подходе первична форма, а не содержание, поэтому, когда проекты выходят на рынок – итоговый продукт оказывается не настолько ликвиден, как это ожидалось девелопером изначально. Подход, который пока у нас в диковину, заключается в том, что сначала архитектор придумывает «жилые единицы», в которых продуманность и функциональность зонирования и меблировки помещений является приоритетной, а затем формируются очертания зданий и планировки нового проекта. В результате в проекте нет неликвидных квартир, и эффективность его реализации существенно повышается».

Татьяна Шарова, руководитель Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», уточнила, что именно планировки квартир (наряду с бюджетом покупки) имеют наибольшее значение в массовом сегменте: 40% покупателей жилья комфорт-класса выбирают квартиру с учетом этого критерия, в бизнес-классе это также имеет весомое значение для покупателей. «Выбор потребителя – это ликвидный продукт! Если раньше могли хорошо продаваться квартиры с кухнями 8 кв. метров и менее, со спальнями 10 кв. метров, без прихожих и мест хранения, то сегодня основные покупательские предпочтения изменились. Ликвидный продукт – это жилой комплекс с выбором как студий, так и 1-комнатных квартир, с кухнями площадью от 10 кв. метров, в том числе с кухней-гостиной (евростандарт планировки), широкими коридорами, местами хранения. 2 стояка в квартире помогают выбрать место расположения санузлов относительно других комнат».

По данным «БЕСТ-Новострой», наиболее оптимальные метражи в массовом сегменте следующие:

Кстати, в новостройках новых (модернизированных) панельных серий сегодня предлагаются квартиры с улучшенными планировками. Например, в ЖК «На Базовской улице» (новая панельная серия ГМС-2001) покупатель может выбрать 1-комнатные квартиры площадью 37,7-39,9 кв. м, двухкомнатные квартиры от 53- 58 кв. м., 3-комнатные площадью 72 – 80 кв. м.

Особенно остро вопрос функциональных планировок встает сейчас в связи с увеличением количества однокомнатных квартир в общем объеме нового строительства, подчеркнул Павел Брызгалов, руководитель технического отдела ФСК Лидер: «Так, если в 2014 году на долю “однушек” в строящихся ЖК приходилось 45%, то в 2015 — уже 64%! С рыночной точки зрения это понятно: однокомнатные квартиры всегда востребованы и как инструмент сохранения средств, и как первое жилье. Но ведь предназначение квартиры в том, чтобы в ней жили люди! К сожалению, на рынке сейчас много примеров однокомнатных квартир с совершенно нефункциональными планировками, ориентированных только на инвесторов».

Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации жилья бизнес- и элиткласса компании «БЕСТ-Новострой», отметила, что даже в элитном сегменте сегодня не обходится без ошибочных планировочных решений: «Свободная планировка застройщиком почти всегда преподносится покупателю как абсолютное благо. Но что можно сделать с квартирой, в которой, например, на 200 кв. м – всего три окна? Также предлагаются квартиры с узкими, длинными комнатами или помещениями нестандартной формы (даже треугольными). Окна могут выходить на одну сторону, что в элитном сегменте недопустимо».

В то же время ряд девелоперов (в том числе «Баркли», KR Properties) активно исследует покупательские предпочтения и предлагает продукт с оптимальными площадями и планировками, которые востребованы покупателями элитного жилья.

В компании KR Properties отметили возрастающий спрос на оригинальные продукты: мансарды, классические городские таунхаусы, двухуровневые лофты. Несколько лет назад девелопер сделал ставку на создание форматов, которые не были до этого представлены на Московском рынке, что привело к колоссальному всплеску интереса к проектам компании. Безусловно, это был повышенный риск для девелопера, так как внедрение инновационных продуктов гораздо сложнее просчитать с точки зрения дальнейшей востребованности на рынке, но сегодня именно концептуальная часть проектов KR Properties является важнейшим конкурентным преимуществом на рынке.

Своим опытом реализации квартир с оригинальными планировочными решениями поделился Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group. Компания с 2011 года успешно продает двух- и трехуровневые квартиры, эко-лофты, а в ЖК «Город набережных» был воплощен в жизнь такой необычный формат жилья, как квартиры на мосту с видом на рукотворный «венецианский» канал. «Практически все лоты с оригинальными планировками нашли своих покупателей – не в последнюю очередь это заслуга и проектировщиков, которые разработали оптимальные метражи, и взвешенной ценовой политики», – отметил эксперт.

Как отмечает руководитель Аналитического центра девелоперской группы ОПИН Денис Бобков, в компании современный подход к планированию жилого пространства «от планировок к фасадам» уже успешно применяется. «Именно поэтому в наших проектах даже класса «комфорт», таких как ЖК VESNA, планировки квартир максимально эргономичны: здесь представлены студии, «однушки», «двушки» и «трешки», используется евроформат, – рассказывает Бобков. – Первая очередь в проекте уже заселена, таким образом мы имеем возможность оценить успешность своих решений и учесть этот опыт в строительстве последующих очередей».

А вот квартира с самой обычной планировкой может продаваться даже дольше, чем с оригинальной, – если планировочное решение разработано не самым удачным образом. Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор бюро Portner Architects, привел примеры квартир с типовыми планировками, которые строятся на протяжении десятков лет, в которых размер и пропорция комнат и прихожих настолько неэргономичные, что до 35% площадей квартир остаются нефункциональными. В то же время планировочные решения стандарта «Эргом2етрика», разработанные бюро Portner Architects, позволяют даже в аналогичных квартирах меньшей площади сократить объем неиспользуемых площадей и коридоров до 5-7%. Проектирование прагматичных, но удобных жилых домов надо начинать с эргономики – с расстановки мебели, к фасадам и генплану, а не наоборот.

И, конечно, архитекторы призывают девелоперов сократить количество студий и однокомнатных квартир в своих проектах (максимум до социально обоснованных параметров – 30% в общем объеме площади квартир), а также позаботиться о том, чтобы площадь студий позволяла оборудовать жилое пространство нужной мебелью и местами для отдыха и хранения. По убеждению архитекторов, площадь студии не может быть меньше 25 кв. м при квадратной или 29-30 кв. м при вытянутой форме, в противном случае невозможно достичь даже минимального функционального комфорта проживания.

Евгений Богданов, генеральный директор проектного бюро RUMPU, рассказал о том, что формат студий в России начал свое распространение с Санкт-Петербурга, где около 15 лет назад активно продавались «квартиры-пеналы» с маленьким метражом, доступным бюджетом, но и скромными возможностями по эргономике пространства. «Сегодня в Ленобласти реализуются проекты-миллионники с большим количеством студий, рассчитанные на проживание сотен тысяч человек. В то же время власти совершенно не заботятся о том, чтобы улучшить транспортную доступность в этих вновь осваиваемых микрорайонах. Безусловно, это уже вопрос комплексного развития, но девелоперам можно начать хотя бы с того, чтобы значительно сократить количество студий в проектах!»

Будем надеяться, что тесное сотрудничество девелоперских компаний с профессиональными консультантами, проектировщиками и архитекторами рано или поздно приведет к тому, что доля проектов с доступными и при этом продуманными и эргономичными квартирами будет только расти. Опыт «БЕСТ-Новострой» показывает, что в подмосковных и столичных проектах доля студий уже начала идти на спад.

Компания «БЕСТ-Новострой» благодарит всех участников «Аналитических дискуссий» за активное участие, а также Банк Москвы за помощь в организации мероприятия!

Информационные спонсоры мероприятия – журнал «Квадрум» и портал «Вести. Недвижимость».


Ньюсмейкер: БЕСТ-Новострой — 890 публикаций. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как пандемия коронавируса сейчас реально отражается на бизнесе или виде экономической деятельности которые вы ведете или которых касаетесь?
 Существенно негативно
 Скорее негативно
 Пока никак
 Скорее позитивно
 Существенно позитивно
Предложите опрос