Итоги 2014 года: рынок недвижимости в экстремуме

По материалам круглого стола «В новый год с новой квартирой», проведенного порталом TT Finance совместно с газетой «МК в Питере» 25 ноября 2014 года.

Объемы стройки

По данным руководителя аналитического отдела компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, с января в продажу были выведены примерно 4,5 миллиона квадратных метров, 30 процентов из них приходится на новые объекты. Остальное — очереди уже существующих жилых комплексов.

«Общий же объем стройки Петербурга и Ленобласти — около 10 миллионов квадратных метров, - подсчитывает Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб». - Такого никогда не было. В 2010 году строили 4,8 миллиона «квадратов». Соответственно, за 4 года объемы выросли вдвое».

По мнению большинства участников круглого стола, сейчас наблюдается историческая веха на рынке недвижимости. Петр Буслов выразил общее мнение, сказав, что сегодня мы находимся в некотором экстремуме (максимуме) развития строительного рынка. Количество продаваемых в настоящее время объектов - это предел рынка. Согласно прогнозам аналитика, в текущем году будет продано примерно 4,3 млн кв. м.

Если говорить об объеме ввода, то в 2014 году сдадут больше объектов, чем предполагалось - около 3 млн кв. м. Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», уточнил: «В настоящее время строится более 600 новых многоквартирных домов площадью около 14 млн кв м».

Объемы ипотеки

Антон Кириков, Управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит» привел данные по ипотечным кредитам: «За 3 квартала 2014 года банки выдали более 700 тысяч ипотечных кредитов, что на 26% превышает количественный показатель предыдущего года. Общая сумма ипотечных кредитов, выданных в этом году составила 1,3 трлн рублей, что выше показателя предыдущего года на 35%. Соответственно, общая цифра выданных ипотечных кредитов за всю историю ипотечного кредитования составила 3,2 трлн рублей». 

Уже неоднократно говорилось, в начале года был достаточно серьезный бум как приобретения недвижимости в целом, так и ипотечного кредитования. Это связано с началом проявления достаточно серьезных кризисных явлений: увеличением недоверия к банковскому сектору (вызванным отзывом лицензий у ряда банков, в том числе, у довольно крупных), и нестабильной ситуацией на фондовом рынке, и политической ситуацией в целом. В этих условиях вложения в недвижимость стали рассматриваться не как инвестиции, а как способ сбережения тех средств, которые имеются у людей. По мнению Антона Кирикова, поэтому и был приобретен тот объем метража, о котором говорилось, и цифры объема продаж находятся на историческом максимуме. Внешняя экономическая ситуация позволила все это реализовать. 

«Из 100 квартир, которые приобретаются сейчас на рынке, для жилья приобретается процентов 40. Все остальные покупают условные инвесторы. В настоящий момент эти люди уже реализовали свои планы. Попробуем сделать прогноз до конца года: в случае, если люди, которые сейчас имеют валютные позиции (в которые они вошли, когда рубль начал ослабевать) закроют их (потому что дальнейшего резкого ослабления курса рубля не ожидается), а деньги вложат в покупку жилья - небольшой всплеск продаж на рынке недвижимости все-таки произойдет. В целом, конечно, рынок ипотеки коррелируется с рынком продажи недвижимости, а сейчас примерно на 20-30% в месяц снижается количество ипотечных сделок» - рассуждает Антон Кириков. 

Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон» поделилась своими наблюдениями: «Количество ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом в нашей компании увеличилось на 35%. Люди, которые хотят «вписаться» в недвижимость пользуются ипотекой. Пока мы находимся на пике спроса и продажи недвижимости. Но наверное это не бесконечно». По ее мнению сейчас выросло количество условных инвесторов на рынке недвижимости, но все-таки 60-70% людей покупают квартиры для себя. По словам Петра Буслова, на рынке Санкт-Петербурга 70% покупателей улучшают свои жилищные условия, 20% - это «инвесторы». Если говорить об апартаментах, то в этом сегменте доля инвестиционных покупок может достигать 90%.

Прогнозы по рынкам ипотеки и недвижимости

Сейчас достаточно большой объем ипотеки выдается по госпрограммам, в частности - по стандартам АИЖК. Но АИЖК до сих пор еще не подтвердило финансирование своих программ на 2015 год. Соответственно, большинство банков приостановило выдачу кредитов по стандартам АИЖК. При всевозможных кризисных проявлениях роль государства на рынке недвижимости очень серьезна. «Конечно, без поддержки государства рынок ипотеки будет снижаться гораздо более быстрыми темпами, чем снижается сейчас. Банкам закрыт доступ к «длинным» западным кредитам из-за санкций и лазейка к краткосрочным западным кредитам тоже, возможно, закроется. На внутрироссийском рынке «длинных» денег также нет. А при отсутствии «длинного фондирования» банки не смогут кредитовать 10-15 летние ипотечные кредиты», - сделал тревожный прогноз Антон Кириков. Выдача кредитов по стандартам АИЖК предполагает, что АИЖК выкупает на себя эти кредиты, а банк выступает в роли агента по продажам по стандартам АИЖК. Поэтому, пока не будут утверждены программы АИЖК на 2015 год, говорить о перспективах развития ипотечного рынка и ставках рано. «Из общего объема ипотечных сделок ипотека по социальным программам (военная ипотека, с использованием материнского капитала и др.) составляет достаточно большой процент. Если государство откажется от этих программ, рынок ипотеки очень серьезно пострадает, и как, следствие, упадут продажи у застройщиков», - продолжил Антон Кириков. 

Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака» сказала, что они уже сейчас видят большое количество отказов в ипотеке своим клиентам. Доля ипотечных сделок в АН «Итака» пока снизилась немного и составляет чуть более трети всех сделок. «Если мерить квартальными мерками, то сейчас идет снижение количества продаж где-то на 20%. Это снижение наблюдается в основном за счет снижения ипотечных сделок. Из шести поданных заявок на ипотеку одобрена одна, пять отказано. Речь идет об ужесточении требований к заемщикам», - уточнила Яна Долотова.

Ирина Онищенко привела данные по компании ЛенСпецСМУ: «Поскольку в ЛенСпецСМУ другой класс клиента, к нему у банков больше доверия. И тотального отказа в ипотеке мы не видим». Многие клиенты выплатив 50% стоимость жилья по рассрочкам от застройщика, переходят на ипотеку. К таким клиентам банки относятся с доверием.

«На сегодня ипотека является одним из основных драйверов на рынке недвижимости. Если не будет кредитов, девелоперы вряд ли смогут обеспечить должный уровень реализации квартир. Когда в 2009 году количество ипотечных сделок упало с 25% до 3%, объем продаж сократился на 30%. Сейчас при снижении объема выдачи ипотечных кредитов на 30%, реализация проектов может уменьшиться на аналогичный показатель», - предположил Петр Буслов.

Что будет условиями по ипотечным кредитам и с ценами на жилье?

Все участники круглого стола отметили рост ставок по ипотеке в последнее время. Антон Кириков сказал: «Государство в лице АИЖК комментирует, что в декабре ставка по ипотечным кредитам поднимется до 13%-13,5% (была 9,5%-10,5%). Благодаря этому средняя ставка в годовом исчислении по ипотеке поднимется до 12,5%. Статистически, на примере кризиса 2008-2009 года мы видим, что для клиента ставка по кредиту, за которой проходит психологическая граница принятия решения о целесообразности взятия ипотеки, составляет 14%-14,5% годовых. Как только ипотечная ставка достигает такого уровня - резко снижается количество ипотечных кредитов. Это - некая психологическая отметка. Мы, к сожалению, прогнозируем рост ставок до пограничных значений - 13%-13,5 %. Общий объем выданных по ипотеке кредитов сейчас составляет 3,2 трлн руб. Из них 5% (160 млрд руб) - кредиты с первоначальным взносом от 0 до 10%. Соответственно 160 млрд рублей составляют кредиты, которые сейчас находятся в зоне риска. Возможное снижение стоимости жилья (а сейчас в условиях кризисных проявлений стоимость жилья должна начать снижаться, поскольку находится на пике) ипотечные кредиты становятся не обеспеченными. Вопрос в глубине этого снижения. При снижении стоимости жилья на 10% ипотечные кредиты еще будут обеспечены. И причина ипотечного кризиса 2008 года в Америке, который в дальнейшем распространился на весь мир была как раз в том, что стоимость нового жилья была уже ниже, чем остаток долга по ипотеке приобретателя. А чем ниже требования к заемщикам - тем объем возможных недообеспеченных кредитов больше. Сейчас все банки идут по пути увеличения требований к заемщикам, а в первую очередь - увеличения требований к первоначальному взносу. Т.е. первоначальный взнос уже составляет от 20%-30%, а еще лучше 40%. Тем самым банк для себя создает защиту от возможного падения цен на недвижимость, оставляя свой ипотечный портфель обеспеченным. Ужесточаются так же требования банка к заемщику с точки зрения подтверждения доходов».  

Петр Буслов поделился своим прогнозом: «Думаю, что доля покупателей, приобретающих квартиры для улучшения жилищных условий (около 70%), не изменится. Количество инвестиционных покупок может сократиться. Если это произойдет, то не исключена коррекция цен в пределах 20%». Однако, по словам Ирины Онищенко это будет не целевое снижение цен, оно произойдет за счет скидок и акций. Новогодние акции уже сейчас есть у многих застройщиков: можно найти скидки и 10%, и 15%.

Однако, по мнению Олега Островского, при ослабевающем рубле вряд ли стоит ждать снижения цен на недвижимость, особенно в рублевом эквиваленте.

Выживут крупнейшие. Как выбрать застройщика?

Мы выяснили, что по прогнозам стоимость жилья в 2015 году уменьшится, но при этом себестоимость проекта растет. Следовательно, выживут в основном крупные застройщики, имеющие «подушку безопасности». По мнению Петра Буслова, девелоперский рынок могут покинуть маленькие компании.

Как же надо выбирать застройщика в этих меняющихся условиях? По словам Антона Кирикова есть процедура аккредитации строительных объектов в банках. Она основывается на анализе финансового состояния застройщика: на исторической благонадежности, на количестве успешно реализованных объектов. «При выборе девелопера покупатель чаще всего ориентируется на аккредитацию объектов этого застройщика в банке. Потому что покупатель не является профессиональным финансовым аналитиком. Он может опираться лишь на свои ощущения и тот анализ, который проводит банк. И это разумно», - считает Антон Кириков. 

Олег Островский добавил: «Застройщики многоквартирных домов должны работать в соответствии с  214-м Федеральным  законом, т.е в первую очередь, иметь правоустанвливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство и заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве. И, хотя риски при этом все равно остаются, они будут минимизированы».

Антон Кириков посоветовал покупателю посмотреть официально публикуемую отчетность девелопера. «А еще лучше анализировать открытую информацию, которая сейчас выплескивается в интернет, потому что при наличии проблем у застройщика, всевозможные форумы и группы в социальных сетях позволяют их выявить», - заключил Антон Кириков.