Сегодня суббота, 04.04.2020: публикаций: 5520
Новости. Опубликовано 28.11.2014 20:51  Просмотров всего: 1150; сегодня: 2.

Инвесторы не спешат вкладываться в столичные ТПУ

Инвесторы не спешат вкладываться в столичные ТПУ

К 2020 году в Москве планируется создать сеть из 255 транспортно-пересадочных узлов. При этом власти города неоднократно отмечали большой интерес девелоперов к строительству ТПУ. Тем не менее, эксперты группы компаний «Спектрум» отмечают, что отсутствие прозрачных схем взаимодействия при реализации подобных объектов в настоящее время удерживает инвесторов от активных действий.

20 ноября в рамках деловой программы MAPIC 2014 в Каннах состоялась конференция «Транспортные узлы в Москве: торговые центры вблизи крупных транспортных узлов». В ходе оживленной дискуссии представители ведущих девелоперских и консалтинговых компаний обсудили перспективы развития формата. Главный вопрос – как сейчас формируется основной интерес рынка: ТПУ или торговый центр рядом, но отдельно от транспортного узла?

Ольга Грачева, директор по развитию бизнеса ГК «Спектрум», отмечает: «Есть 2 основных проблемы, которые должны быть решены с точки зрения привлечения инвестиций в проекты ТПУ (если отвлечься от макроэкономической ситуации).

Первая заключается в наличии в проекте двух частей: технологической, которая не генерирует дохода, но обеспечивает основную функцию ТПУ (галереи, переходы, обеспечивающие передвижение пассажиропотоков на стыках транспортных коммуникаций), и коммерческой, в которую могут быть включены торговые площади, общественное питание, офисы, гостиницы и т.д. Любой инвестор, входящий в проект ТПУ, получает от города технические требования к технологической части, весьма значительной, включение которой в финансовую модель проекта делает последнюю более тяжелой и менее интересной для потенциального инвестора, девелопера. При этом механизм бюджетного финансирования строительства технологической части не определен, а государственное лицо, предоставляющее земельный участок, как правило, претендует не только на технологическую часть ТПУ, не приносящую коммерческого дохода, но и на долю в его коммерческой части. Это окончательно «добивает» финансовую модель проекта, уже обремененную не приносящими доход составными частями объекта.

Вторая проблема заключается в том, что у инициаторов проектов ТПУ нет четко сформулированного предложения потенциальным инвесторам, нет ответа на вопрос, кому будет принадлежать ТПУ, как будут обеспечиваться права частного инвестора в отношении создаваемого объекта недвижимости. Строго говоря, и здесь есть 2 механизма: инвестиционный договор с последующим пакетом акций юридического лица, имеющего права собственности на объект недвижимости или государственно-частное партнерство, концессия, по условиям которой Инвестор обязуется построить Объект и управлять им в течение ограниченного времени, с последующей передачей городу, но эта практика еще не сложилась как таковая. Пока рынок не получит прозрачных механизмов регулирования вопросов будущих прав на создаваемый объект и разграничения долей с городом или областью, бурного интереса со стороны инвесторов ждать не стоит.

Следствием этих непростых в решении проблем является стремление инвесторов если и строить, то не ТПУ, а ТРЦ рядом со станцией метро или железнодорожной станцией, пусть даже и с выходами в здание ТРЦ. Но это совершенно другой объект недвижимости, с намного меньшей технологической нагрузкой, и как раз такие прецеденты уже существуют в Москве.

Для сравнения в другом сегменте транспортной инфраструктуры, аэропортовом, где ГК «Спектрум» много и успешно работает уже 8 лет, существует Федеральная Целевая Программа «Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 05 декабря 2001 г. № 848 (с изменениями и дополнениями), позволяющая обеспечить внедрение проектного механизма реализации и управления транспортной инфраструктурой, в целях координации деятельности органов государственной власти, муниципальных образований с другими участниками инвестиционного процесса, где четко определяются источники финансирования для различных частей проекта. При этом аэропортовые терминалы с коммерческой частью являются объектами, реализуемыми за счет средств частных инвесторов, тогда как строительство транспортной составляющей финансируется из государственного бюджета. Инвестор входит в проект в результате инвестиционного конкурса, заключая инвестиционный договор, по условиям которого в дальнейшем осуществляет финансирование проекта (есть только один прецедент концессии, это аэропорт Пулково). Правила игры всем понятны, и этот сегмент рынка недвижимости является весьма привлекательным для российских инвесторов и российских банков, финансирующих такие проекты. В идеале, такая же ситуация должна быть создана и в отношении ТПУ».

Какая недвижимость в рамках ТПУ наиболее и наименее привлекательна для потенциальных инвесторов? (торговля, офисы, гостиницы, жилье…)

Для потенциального инвестора наиболее привлекательная часть ТПУ – это, конечно, торгово-развлекательная часть, ритейл и общественное питание. Наименее привлекательна технологическая составляющая ТПУ (галереи, переходы, обеспечивающие передвижение пассажиропотоков по ТПУ). Она непривлекательна потому, что не генерирует дохода для частного инвестора-участника проекта и в идеале должна быть передана на обслуживание муниципальным или федеральным организациям после ввода объекта в эксплуатацию. В то же время с точки зрения прямой функции ТПУ – быть элементом, связующим пассажиропоток и общественный транспорт, эта часть ТПУ наиболее важна.

Таким образом, налицо парадокс: непосредственной целью ТПУ является обеспечение удобства пересадки пассажиров с одного вида транспорта на другой, но с коммерческой точки зрения элементы зданий, обслуживающие данную функцию, неинтересны. В то же время побочный вид функции – коммерческая – наиболее привлекательна для частного инвестора.

В состав ТПУ могут входить также офисы и гостиницы, в особенности в затесненной застройке деловых центров городов. В зарубежной практике размещение таких составных частей в высотной части над транспортными галереями метро, например, – обычное дело. В российской практике ограничениями являются как отсутствие прецедентов, так и законодательные ограничения, ограничивающие использование земель в районе транспортных коммуникаций (являющихся с т. з. законодательства земельными участками, ограниченными в обороте) иначе, чем по прямому назначению – для нужд транспорта.

Как вы представляете решение проблемы прозрачных отношений инвесторов и властей – единые правила для всех или своя схема для каждого конкретного случая?

Безусловно, должны быть единые правила для всех, пробелы в законодательстве в отношении инвестиций в транспортную инфраструктуру и ТПУ, как элемент транспортной инфраструктуры, должны быть заполнены. Так как практика не сложилась, могут помочь прецеденты схем, созданных для конкретных случаев. Пока же нет достоверной информации ни о том, ни о другом варианте.

Всего по оценкам столичных властей, объем средств, затраченных на строительство ТПУ на территории Москвы, за 10 лет должен превысить 300 млрд рублей. Около 20% из них планируется выделить из столичного бюджета на технологическую и инженерную часть строительства, а остальные средства в объеме около 200-240 млрд рублей планируется покрыть за счет вложений частных инвесторов.

В этом году международная выставка торговой недвижимости и розничных сетей MAPIC, прошедшая 19-20 ноября в Каннах, объединила на деловой площадке более 8300 профессиональных участников, в том числе более 2400 предприятий розничной торговли, 2300 девелоперов, 334 инвестиционные компании и многих других. Уже 20 лет на площадке MAPIC проходит презентация успешно развивающихся проектов, обсуждаются все самые горячие новости рынка и заключаются деловые соглашения.


Инвесторы не спешат вкладываться в столичные ТПУ

Тематические сайты: Девелопмент, Инвестиции, Инфраструктура, Технологии
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия

Ньюсмейкер: ГК Спектрум — 27 публикаций. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как пандемия коронавируса сейчас реально отражается на бизнесе или виде экономической деятельности которые вы ведете или которых касаетесь?
 Существенно негативно
 Скорее негативно
 Пока никак
 Скорее позитивно
 Существенно позитивно
Предложите опрос