Сегодня вторник, 31.03.2020: публикаций: 5525
Новости. Опубликовано 16.06.2014 12:49  Просмотров всего: 2608; сегодня: 1.

В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS) организовало круглый стол, посвящённый теме определения ставок дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки — компании Cushman&Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Российское общество оценщиков, консалтинговая группа «НЭО Центр» и др. Специалисты обсудили проблемы и модели определения ставок, а также краткосрочные перспективы рынка.

Денис Соколов, партнёр, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield открыл дискуссию прогнозом инвестиционного рынка на текущий год. «Динамика ставки капитализации уже увеличилась на 0,25% после начала кризиса вокруг геополитической ситуации и, скорее всего, продолжит расти», — предполагает господин Соколов.

Эксперт Екатерина Черных, генеральный директор «Велес Траст» комментирует текущее состояние инвестиционного рынка недвижимости: «2013 год был самым активным на рынке коммерческой недвижимости в плане сделок купли-продажи после кризиса 2008 года. Он был отмечен как крупными покупками иностранных фондов, так и продолжением наполнения портфеля основных игроков на рынке готовых рентных объектов качественными проектами. Присутствовала активность и на рынке более мелких объемов. Связано это было с установившимся балансом в доходности между желаниями продавцов и спросом, а также активности банков по кредитованию рентных объектов. Тенденция снижения ставок по кредитам при относительно стабильном уровне ставок капитализации позволяла получать высокую доходность при приобретении объектов с плечом. В 2014 года количество инвестиционных сделок резко сократилось. В первую очередь это связано с геополитическими рисками из-за ситуации на Украине, а также с общей стагнацией в экономике страны».

Булат Шакиров, Генеральный директор и Управляющий партнер компании «Практика Девелопмент»: «Мы видим большие инвестиционные возможности на рынке коммерческой недвижимости в сегменте торговых центров, которые являются кризисоустойчивыми и высоколиквидными объектами для инвестирования. Мы выделяем для себя три потенциальные возможности: девелопмент новых торговых центров, реконцепция существующих проектов и развитие транспортно-пересадочных узлов с коммерческой составляющей».

Елена Антропова, MRICS, руководитель проектов практики «Девелопмент» в консалтинговой группе «НЭО Центр», поделилась с коллегами своим опытом определения ставки дисконтирования для девелоперских проектов и привела ряд практических рекомендаций коллегам.

«Сейчас особенно актуальна необходимость создания и регулярной актуализации собственной базы данных аналогов, а также глубокое понимание и структурирование проекта: качественный SWOT-анализ, выявление конкурентных преимуществ и недостатков объекта для чёткого определения весов. В своей работе мы всегда рассматриваем процесс определения ставки дисконтирования как итерационный, а не статический процесс», — признаётся Елена Антропова.

Директор отдела оценки Colliers International, MRICS Дмитрий Романов рассказал об оценочной практике компании на примере определения ставки дисконтирования для действующих объектов и проектов.

Павел Карцев, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd. отметил важность взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации: «Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели, не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое — это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе — монетарная инфляция. Третье — это общее движение рынка. И четвертое — потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом».

Участники круглого стола услышали и мнения консультантов. Спикер компании JLL Наталия Тишендорф отмечает факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации: структуру финансирования, налогообложение, валюту дохода актива, риск переоценки кадастровой стоимости.

«В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин:

• во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год;

• во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого;

• в-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды», — рассказывает Наталия Тишендорф.

Эксперты единогласно отметили рост рисков, стоимости капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым.

Ирина Аксёнова, директор RICS в России и СНГ, подводит итоги мероприятия: «RICS благодарит всех участников круглого стола за конструктивную дискуссию и ценную для сообщества информацию. Мы планируем проводить круглые столы и конференции регулярно. Напомню, что в сентябре в Москву приезжает Эндрю Баум, почётный профессор Кэмбриджского университета и известный практикующий эксперт в области оценки. Мистер Баум выступит в РАНХиГС, где RICS аккредитовало два курса по управлению недвижимостью, а также в Финансовой академии при Правительстве РФ 18 сентября и 19 сентября 2014 года соответственно. В апреле 2015 года мы ожидаем приезда ещё одного видного специалиста по оценке — Сары Сэйс, профессора Кенсингтонского университета».

Спонсор мероприятия — консалтинговая группа «НЭО Центр».

О RICS

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) — Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости, созданное в Великобритании в 1868 году. RICS является международной организацией, представляющей интересы специалистов во всех областях недвижимости, землепользования и строительства.

На сегодняшний день общество объединяет более 140 000 действительных членов, которые работают в 146 странах мира. Деятельность организации определяется Королевской грамотой (Royal Charter), пожалованной обществу в 1881 году и подтверждённой указом Парламента Великобритании. Основа деятельности RICS - соблюдение государственного интереса и работа во благо клиента и заказчика.

RICS также является официальным органом регулирования профессиональной деятельности специалистов данного сектора экономики.

Тематические сайты: Девелопмент, Инвестиции, Конкурентоспособность, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия
Сайты объединений стран: Евразийский экономический союз (ЕАЭС)

Ньюсмейкер: RICS — 42 публикации. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как пандемия коронавируса сейчас реально отражается на бизнесе или виде экономической деятельности которые вы ведете или которых касаетесь?
 Существенно негативно
 Скорее негативно
 Пока никак
 Скорее позитивно
 Существенно позитивно
Предложите опрос