Метриум Групп: «Точки роста» Подмосковья: где ждать роста цен?

Похоже, столичный градостроительный комплекс нашел способ решить многочисленные проблемы с пробками в районе МКАД. Наряду с глобальными планами по реконструкции вылетных магистралей в черте города, правительством предусмотрен ряд столь же обширных мероприятий по ремонту и расширению участков этих дорог, проходящих на территории ближайшего Подмосковья, а также строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на подъезде к Москве. Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали планы развития дорожно-транспортной системы Московской области, и выявили наиболее перспективные направления, где улучшение ситуации предполагаются наиболее значительные, а ТПУ будут построены на максимально близком расстоянии от конечной станции метрополитена. Данные по заторам на дорогах были взяты с сайта Экспертного совета probok.net. Выводы рейтинга действительны только при условии, что заявленные сроки строительства будут соблюдены.

1 место – Дмитровское шоссе

Сроки реконструкции – 2013-2015 гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 26

Ближайший к метро ТПУ – Лианозово (2015 г.)

Города по направлению – Лобня, Долгопрудный

Реконструкция Дмитровского шоссе призвана решить наибольшее число проблем с заторами на дороге. Отрезок ремонтных работ магистрали за пределами МКАД составляет 11 км и заканчивается поворотом на г.Лобня, что в перспективе сможет устранить 26 проблемных участка. На данный момент реализуется план по строительству транспортной развязки на пересечении с МКАД, двухуровневой транспортной развязки на пересечении Дмитровского и Долгопрудненского шоссе, двух транзитных эстакад и боковых проездов по основному ходу трассы. Помимо этого, в 2013 году ожидается начало работ по строительству эстакады на пересечении Дмитровки и поворота на г.Лобню, а также запланирован новый участок шоссе в обход поселков Деденево и Яхромы. Однако для того, чтобы пересесть на общественный транспорт, автолюбителям придется все же проехать 2 км от МКАД в сторону центра Москвы, поэтому некоторой потери времени на преодоление развязки с магистралью не избежать. Именно здесь будет расположена конечная станция Люблинско-Дмитровской линии метрополитена («Дмитровское шоссе») и одновременно ТПУ «Лианозово».

После реализации проекта существенно улучшится транспортная доступность к городам Лобня и Долгопрудный, прилегающим к участкам реконструируемой трассы. Этот фактор, безусловно, приведет к росту цен в данных направлениях.

В настоящий момент на территории Лобни ведется строительство 8 проектов эконом-класса, самые масштабные из которых реализуются девелоперами «Мортон», ГК ПИК, ГК «Монолит», ОАО «Авангард-Риэлти», ЗАО «Регионинвестстрой» и др. Долгопрудный застраивается компаниями СУ-155 и ДСК-7, при этом 1 из 4 новых микрорайонов относится к комфорт-классу, остальные представляют собой панельные новостройки эконом-сегмента.

2 место – Ленинградское шоссе

Сроки реконструкции – 2013-2016 гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 24

Ближайший к метро ТПУ – Улица Дыбенко (2015 г.)

Города по направлению – Химки, Сходня

Постоянная загруженность Ленинградки во многом связана с расположенным по данному направлению аэропортом «Шереметьево». Реконструкция магистрали, безусловно, поспособствует разведению транспортных потоков жителей Подмосковья и автолюбителей, направляющихся в летные терминалы. Согласно проекту, на 16 км трассы будет построено 16 заездных карманов на остановках и два шестиполосных путепровода через железную дорогу, ведущую в Химки. Кроме того, будет проведена реконструкция развязки и расширение проезжей части от МКАД до Международного шоссе, а также на пересечении Ленинградки с Шереметьевским шоссе до десяти полос с выделенными полосами для общественного транспорта. Прилегающие улицы Дружбы, Репина и Маяковского, а также Куркинское, Машкинское и Новосходненское шоссе, будут расширены, а к микрорайонам вдоль трассы организуют боковые проезды со съездами. Более того, запланированы строительные работы по соединению Новокуркинского и Международного шоссе, что приведет к организации свободного подъезда авиапассажиров к международному терминалу «Шереметьево». Ближайший ТПУ будет построен около станции метро «Улица Дыбенко» в 1 км от МКАД в сторону центра, открытие которой намечено на 2015 год. В дальнейшей перспективе в Химках планируется провести линию легкого метрополитена, которая также будет заканчиваться транспортно-пересадочным узлом, однако сроки реализации данного проекта пока не известны.

Роста цен на жилье в Химках, а особенно в микрорайоне Сходня, прилегающем к Ленинградскому шоссе, следует ожидать с середины 2015 года. Сегодня Химки находится на четвертом месте в рейтинге самых застраиваемых районов Подмосковья. На долю только эконом-класса здесь приходится около 1,5 млн. кв.м новостроек (13 проектов), более 1,3 млн. кв.м из которых строится ГК ПИК(мкрн «Левобережный» и «Новокуркино»). Еще 11 проектов на первичном рынке реализуется в сегменте комфорт-класса, однако в общей площади они занимают несравнимо меньший объем. Самый крупный из них — ЖК «Город Набережных» (Urban Group) – составляет 150 тыс. кв.м. Помимо того, застройщиками комфорт-класса в Химках выступают ГК «Жилищный капитал», «Эталон», ИНГЕОКОМ и др. Значительный объем предложения в городе обеспечивается за счет новостроек бизнес-класса. Здесь реализуется третий по масштабности проект Подмосковья в данном сегменте — ЖК «Загородный квартал» (530 тыс. кв.м) от девелопера RDI Group. Среди прочих участников рынка — компании «Химки-Групп», КРОСТ, ООО «Недаркал» и др.

3 место – Щелковское шоссе (+дублер)

Сроки реконструкции – 2013-2015 гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 23

Ближайший к метро ТПУ – Щелково (2014 г.)

Города – Щелково, Балашиха

Транспортную нагрузку в районе Щелковского шоссе планируется ослабить за счет непосредственно реконструкции дороги, а также строительства дублера магистрали, который начнется у станции метро «Улица Подбельского» (Открытое шоссе) и пройдет сквозь Щелковский и Балашихинский районы Московской области. План ремонтных работ на Щелковском шоссе включает ликвидацию левоповоротного движения и светофоров на участке протяженностью 32 км, а также строительство путепровода через железнодорожную ветку с дополнительными подъездами к Щелково и Звездному городку. Шестиполосная альтернативная трасса, которая может быть введена в эксплуатацию уже в 2015 году, получит две развязки – в районе Щелково и Балашихи. Ближайший ТПУ, который уже функционирует в районе станции метро «Щелковская» и располагается в 2,5 км от МКАД в сторону центра, будет реконструирован и расширен за счет строительства дополнительных парковочных мест.

Улучшение транспортной ситуации к 2015 году повысит привлекательность городской недвижимости, в первую очередь, Щелково и Балашихи, и в меньшей степени города Пушкино, находящегося в 19 км от Москвы.

Предложение на первичном рынке Щелково составляет сегодня более 1 млн. кв.м и состоит из 13 проектов, из них 10 относится к эконом-классу, 1 – к комфорт-классу и 2 – к бизнес-классу. В этом городе реализуют новостройки такие компании, как «Мортон», ЮИТ, «Ренова», «Олимп-Альянс» и др.

4 место – Ярославское шоссе

Сроки реконструкции – 2013-2015 гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 12

Ближайшее к метро ТПУ – Челобитьево (2015 г.)

Города – Мытищи, Королев, Пушкино

Реконструкция Ярославского шоссе на территории ближнего Подмосковья пройдет в несколько этапов на участке общей протяженностью 11 км от МКАД. Первый этап работ предполагает расширение трассы с 8 до 10 полос от МКАД до Олимпийского проспекта в Мытищах. По бокам от трассы построят двухполосные дублеры в каждую сторону для подъезда к магазинам и микрорайонам Мытищ. Второй реконструируемый отрезок пролегает между 6-м и 11-м км Ярославского шоссе от МКАД до Королева. Здесь намечено строительство объезда вокруг деревни Тарасовка – наиболее узкого и проблемного участка всей магистрали. Восьмиполосная объездная дорога начнется перед Болшевским шоссе и обойдет существующую четырехполосную трассу справа.

На границе Москвы с Мытищами в 300 м от МКАД к 2015 году появится станция метро «Челобитьево» с одноименным ТПУ. Таким образом, проезд по Ярославскому шоссе станет намного более комфортным, что поспособствует значительному росту цен на жилую недвижимость Мытищ и Королева уже в середине 2015 года.

В Мытищах на данный момент строится 12 проектов, которые в больше степени представляют собой жилье повышенной комфортности: лишь 2 из них относится к эконом-классу, 6 – к комфорт-классу и 4 – к бизнес-классу. Среди застройщиков города – ПИК, «Домострой», Tekta Group, «Региондевелопмент», «Инвестрой» и др.

Менее масштабно предложение в новостройках города Королева. 4 из 6 проектов реализуются в сегменте комфорт-класса и еще по одному – в эконом- и бизнес-классе. Наиболее активными девелоперами здесь являются «Сбер-Инвест», ГК «Монолит», «ПремьерДевелопмент», «Невский альянс» и «Русинвест».

В Пушкино купить квартиру можно в 6 жилых проектах, самый крупный из которых – мкрн. «О’Пушкино» - представляет собой комфорт-класс. Среди девелоперов в городе присутствуют Корпорация ВИТ, «ПРОФИ-Инвест», «АльфаБестПушкино» и др.

5 место — Новорязанское шоссе

Сроки реконструкции – 2012-201 4гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 11

Ближайший к метро ТПУ – Котельники (2013г.)

Города – Люберцы, Котельники

Небольшой участок реконструкции протяженностью 4 км по Новорязанскому шоссе, ремонтные работы на котором обусловлены, в основном, прокладкой метро в Котельниках, сможет при этом улучшить транспортную доступность и в Люберцах. Здесь появится развязка, которая поможет избежать пробок при выезде из Люберец и въезде в Котельники, при этом движение в каждую сторону будет расширено до трех полос. Также будет модернизирована развязка на пересечении Новорязанки с улицами Генерала Кузнецова и Маршала Полубоярова и построена новая эстакада в районе МКАД. Светофор на выезде из Москвы заменит подземный переход на выходе из станции метрополитена «Котельники». Здесь же появится одноименный ТПУ, ввод в эксплуатацию которого запланирован на конец 2013 года.

При соблюдении сроков реконструкции Новорязанского шоссе, значительный скачок цен на жилую недвижимость в Люберцах и Котельниках произойдет уже в конце 2013 года.

На данный момент в Люберцах реализуется 7 проектов жилой недвижимости, относящихся к сегменту эконом (4 жилых комплекса) и комфорт-классу (3 жилых комплекса), которые строят компании «Сити-21 век», ПИК, «Веста-СФ» и др. Предложение в Котельниках также немногочисленно по количеству проектов (3 в эконом- и 1 в комфорт-классе). Территория города застраивается компаниями «Солидстройгрупп», ГК «Белая дача», «Стройсоюз» и ООО «КТВ».

6 место – Носовихинкое шоссе (дублер)

Сроки реконструкции – 2014-2018 гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 6

Ближайшее к метро ТПУ – Новокосино (2013 г.)

Города – Балашиха, Железнодорожный, Электросталь, Ногинск

Изначально правительством озвучивались планы по реконструкции непосредственно Носовихинского шоссе, предусматривающие ремонтные работы и расширение до 4-6 полос движения на улицах Центральная, Октябрьская, Советская г. Железнодорожный, а также реконструкцию автодорожного моста через р. Пехорку. Однако на данный момент в официальных источниках развитие данного направления не значится. Вместо этого предусмотрено строительство дороги «Москва-Ногинск» от границ с Московской областью (6,3 км от МКАД), которая пройдет на 4 км южнее Носовихинского шоссе. Две развязки свяжут трассу с дорогой Томилино-Железнодорожный и Аксеново-Колонтаево. Далее магистраль уйдет на северо-восток, где многоуровневые развязки появятся на пересечении с Носовихинским и Горьковским шоссе. На 4-6 полосной трассе будет организовано бессветофорное движение с разрешенной скоростью до 150 километров в час. Оставить машину можно будет на ТПУ «Новокосино», находящимся в 1,5 от МКАД в сторону области. Транспортно-пересадочный узел заработает уже в 2013 году, однако он не существенно повлияет на транспортную ситуацию по данному направлению. Дело в том, что строительство дороги «Москва-Ногинск» начнется лишь в 2014 году, а ввод первого участка трассы запланирован лишь на 2018 год.

Таким образом, в весьма далекой перспективе (2018 год) следует ожидать роста стоимости квадратного метра в жилых домах Железнодорожного, Электростали и Ногинска. Куда более радужные перспективы у Балашихи, границы которой примыкают сразу к нескольким реконструируемым магистралям: в этом городе квартиры повысятся в цене уже к 2015 году.

Все 10 новостроек в Железнодорожном реализуются в сегменте эконом-класса, значительная доля из них (4 проекта) строится компанией «Мортон». Волна масштабного освоения территории пока не докатилась до Ногинска: в городе предлагаются квартиры лишь в трех жилых комплексах, девелоперами которых выступают ГЛАВУКС, «ШпарСтрой» и «Арсенал Грант».

7 место - Волоколамское шоссе

Сроки реконструкции – 2013-2016 гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 3

Ближайшее к метро ТПУ – Спартак (2014 г.)

Города – Красногорск

Масштабные ремонтные работы затронут не только северо-западные магистрали Москвы, но и их продолжения за пределами города. Так, реконструкция Волоколамского шоссе от МКАД до границы с Красногорском протяженностью 3,5 км предполагает расширение участка до четырех полос в каждом направлении (сейчас 3). Кроме того, до трех полос в каждом направлении будет увеличена магистраль от пересечения Волоколамки с Ильинским шоссе примерно на 7 км в сторону области. Здесь же предусмотрено строительство двухуровневой развязки, в состав которой войдут эстакада по направлению Красногорск — Митино, разворотная петля и эстакада на Ильинском шоссе. В 2014 году одновременно с открытием станции метро «Спартак» заработает крупный транспортно-пересадочный узел на 3000 машиномест. Однако расположен он будет в 3,5 км от МКАД в сторону центра, что вряд ли можно назвать наиболее удобным вариантом для парковки автомобилей жителей Подмосковья.

И все же, реконструкция Волоколамского шоссе в 2014 году даст толчок к росту цен на жилую недвижимость Красногорска, который, к слову, на данный момент является одним из самых застраиваемых городов ближнего Подмосковья. Пик повышения роста придется на конец 2016 года, когда запланировано окончание ремонтных работ на магистралях.

Красногорск на данный момент по праву считается центром девелоперской активности в Подмосковье. В городе реализуется 23 масштабных проекта жилой недвижимости общей площадью около 5 млн. кв.м. При этом эконом- и комфорт-класс представлены практически в равной доле (9 и 10 проектов соответственно), еще 4 проекта относятся к бизнес-классу. Самые масштабные стройки ведутся компаниями СУ-155, «Эталон», «Солидстройгрупп», РАСТ, Urban Group и «Пересвет-Инвест».

8 место – Можайское шоссе

Сроки реконструкции – 2013-2014 гг.

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке – 3

Ближайшее к метро ТПУ – Аминьевское шоссе (2014 г.)

Города – Сколково

Проект реконструкции участка Можайского шоссе от МКАД в сторону области протяженностью 2 км предусматривает устройство развязки на пересечении с МКАД, а также строительство съезда с магистрали в Сколково. Основную проезжую часть Можайского шоссе расширят в обоих направлениях до 4–7 полос. Согласно плану ремонтных работ, на данном участке также построят боковые проезды с обеих сторон на 2–3 полосы в каждом направлении. В сторону центра Москвы на шоссе появятся две новые развязки: тоннель перед выездом с магистрали перед постом ГИБДД и эстакада, которая охватит пересечения с улицами Кубинка, Витебская, Рябиновая и Гвардейская. Ближайшее к метро ТПУ постоят на Аминьевском шоссе. Однако его близость весьма относительна: от станции метро «Кунцевская» транспортно-пересадочный узел отделяет 1 км пути.

Единственным населенным пунктом, жители которого почувствуют улучшение транспортной ситуации в связи с реконструкцией Можайки, станет Сколково, однако произойдет это уже совсем скоро – в 2014 году.

Сколково, новый инновационный центр Московского региона, отличается среди прочих городов Подмосковья, исключительным качеством строящихся жилых проектов. Здесь реализуются 2 жилых комплексах бизнес-класса («Русский авангард» и «Резиденции Сколково»), а также 2 проекта премиум-класса («Сколково Парк» и «Грюнвальд»). Новое предложение формируется за счет деятельности таких компаний, как Millhouse, «ЛСР-Недвижимость», «Капитал Групп» и «Абсолют-Недвижимость».

«К сожалению, жители Подмосковья еще не скоро смогут добираться на работу, используя метрополитен, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – В ближайшие 2-3 года станции метро появятся только в Мытищах, Котельниках, а также на границе Некрасовки и Люберец. Однако строительство ТПУ вблизи МКАД сможет облегчить транспортную ситуацию на многих магистралях, ведущих в Москву, и сделать трудовые будни жителей ряда подмосковных городов более комфортными. В связи с этим, начиная с конца 2013 года, следует ожидать 10-15%-го роста цен на жилую недвижимость сразу нескольких районов Подмосковья. Самыми доступными и одновременно ближними среди них являются Котельники, Долгопрудный и Балашиха. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке здесь не превышает 70 тыс. руб. при том, что расположены города в пределах 10 км от МКАД».