02.04.2012 11:05
Новости.
Просмотров всего: 2106; сегодня: 1.

Как застройщики минимизируют свои риски

Как застройщики минимизируют свои риски

Работа строительных компаний на современном рынке недвижимости – довольно непростой род деятельности. Сегодня девелоперским компаниям необходимо предвидеть и учитывать целый ряд всевозможных рисков, начиная от изменений в законодательстве и заканчивая региональными особенностями рынка. Так, застройщик отвечает перед инвестором – за правильное распоряжение финансами, перед конечным потребителем – за качество и сроки сдачи проекта, перед органами власти – за соблюдение законодательных норм, а в случае кредитования можно добавить и ответственностьперед банком. О рисках, с которыми сталкиваются строители, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Не стоит говорить, насколько важен в работе застройщика вопрос планирования и максимального снижения рисков. Один из ключевых моментов планирования – подсчет ориентировочной себестоимости объекта. И первые сложности могут возникнуть уже на этом этапе. Эксперты утверждают, что единую формулу здесь вывести нельзя, ведь многое зависит от региональных особенностей рынка, а также от того, на каких условиях был получен участок под застройку.

«Что качается Москвы и Московской области, в среднем себестоимость проекта эконом-класса можно определить на уровне 30-40 тыс. рублей за квадратный метр, - говорит Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ»). - Однако стоит учесть, что стоимость любого объекта складывается не только из затрат на строительство. Кроме того, имеют значение расходы на приобретение или аренду участка, доля города в данном проекте, выплаты по банковским кредитам, затраты на получение всех необходимых разрешений и так далее».

Иначе говоря, застройщикам приходитсядумать не только о строительной себестоимости, но и обинвестиционной, причем обе эти величины могут существенно меняться в каждом конкретном случае. Так, строительная себестоимость возрастает при росте цен на стройматериалы или в том случае, если застройщик несет дополнительные обязательства по возведению социальных объектов – детских садов, игровых площадок и т.д. А если говорить об инвестиционной стоимости, она включает все возможные затраты и может вырасти при изменении любого фактора – например, доли города в проекте.

Многие эксперты согласны в том, что просчитать инвестиционную себестоимость – задача огромной сложности, и уже здесь застройщики несут определенный риск. Существуют и другие не менее значимые риски.

1. Изменения в законодательстве (как государственном, так и региональном).

Показательным примером того, как региональный законопроект может повлиять на деятельность застройщика, можно считать расширение границ Москвы в 2011 году. У застройщиков, чьи незавершенные объекты располагались на присоединенных территориях, появилась масса новых проблем, в числе которых – необходимость пересматривать уже подписанные соглашения.

Способ минимализации рисков в таких случаях может заключаться в тщательной оценке ситуации при выборе участка, а также в максимальном сокращении сроков строительства.

2. Сложности с подключением к инфраструктуре необходимой мощности.

Далеко не всегда застройщик имеет возможность без труда подключить свой объект к основным городским коммуникациям. Иногда намного целесообразнее строительство собственной инфраструктуры – котельных, систем водоснабжения, очистных сооружений и т.д. Собственная инфраструктура объекта также снижает риски, связанные с изменением цен на данном рынке.

3. Выбор генподрядчика, изменения на рынке строительных услуг.

Правильный выбор генподрядчика – это вопрос, от которого вомногом зависит итоговое качество объекта, и ошибка здесь может обернуться для застройщика огромными расходами. Один из способов минимализации такого риска – сотрудничество с одними и теми же проверенными компаниями. По этой причине профессиональному застройщику иногда проще доставить «свою» команду из столицы в регионы, чем заниматься поиском новой на местах.

4. Изменения конъюнктуры рынка недвижимости, снижение покупательского спроса.

Это один из самых сложных факторов риска, он требует от застройщика глубокой аналитической работы, а также умения быстро перепрофилировать объект в случае необходимости. В качестве примера можно назватьследующий: бурное строительство офисных помещений в центре Москвы довольно быстро привело к перенасыщению рынка, и часть офисов осталась невостребованной. Самые находчивые застройщики вовремя поняли эту тенденцию и смогли перепрофилировать свои объекты вапартаменты. Этот тип помещений, как и офисы, относится к нежилым помещениям, но спрос на них в центре столицынамного выше, чем на офисные помещения.

Это далеко не полный перечень основных рисков – каждый проект имеет свою зону риска, и управление ею – одна из важнейших задач девелопера.


Ньюсмейкер: Группа компаний МИЦ — 1539 публикаций
Поделиться:

Интересно:

О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...
562 года назад на престол взошёл Иван III
28.03.2024 10:44 Новости
562 года назад на престол взошёл Иван III
В историю он вошел в первую очередь как собиратель русских земель и, по сути, создатель единого государства Российского, созидатель и мудрый дипломат – при Иване III не только расширяются границы, но и создается прообраз системы управления страной – пишутся единые законы, утверждается...
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
27.03.2024 18:03 Новости
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
Группа ученых из Кемеровского государственного университета во главе с доктором исторических наук Ольгой Советовой описала ранее неизвестные петроглифы, обнаруженные в ходе экспедиций последних трех лет. Среди найденных рисунков неожиданно оказалось и крайне редкое изображение парохода. Основной...
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
27.03.2024 17:20 Новости
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
В подмосковном городе Ликино-Дулево Орехово-Зуевского городского поселения археологи провели превентивное обследование территории, прилегающей к скверу Дулевского фарфорового завода. В результате был обнаружен ранее неизвестный исторический слой, который уже признан вновь выявленным объектом...
Музыкальные вершины великих эпох России
27.03.2024 17:02 Мероприятия
Музыкальные вершины великих эпох России
26 марта 2024 года в Светлановском зале Московского международного Дома музыки представлен новый масштабный мультимедийный музыкально-исторический проект «Музыкальные вершины великих эпох России», проводимый в рамках  общероссийской историко-культурной  благотворительной акции...